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住宅ローンを繰り上げ返済するなら年始が地味にオススメです!

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住宅ローンを繰り上げ返済するのが好きでよくやっていました。わたしはけっこう利率が高い時期に借りたので、3%強という今では考えられないような金利で借りていたのです(しかもこれでも一度、条件がイイものに借り換えているのです)

ものすごく単純化して説明すると100万円の繰り上げ返済であれば、金利が3%なので3万円ほど浮くことになります。実際は、複利で利いてくるので返済期間の残りが長ければ長いほどインパクトがあります。

住宅ローン返済(笑)

繰り上げ返済がおトクな訳

上にも書きましたが繰り上げ返済は早く行うことで、返済期間の残りが長ければ長いほどおトクになります。また、ローンの残高が多ければ多いほどおトクになります。

と言葉だけで説明してもわかりづらいと思います。住宅ローンを取り扱っている金融機関であれば繰り上げ返済シミュレーションが用意されていると思いますので、それらを使ってみるとグッとイメージが掴み易くなることと思います。

ここでは、三井住友銀行が用意しているシミュレーションを用いて例を示したいと思います。

【例】
当初借入額 2,000万円
借入れ金利 3%
返済方式  元利均等
借入期間  30年

この条件下で、10年後(つまり残り20年時)に100万円(試算上の元金充当額:997,231円)繰り上げ返済すると、

シミュレーション結果

繰上返済しなかった場合 繰上返済した場合
繰上後の毎月返済額 84,320円 84,320円
繰上後ボーナス月返済額 84,320円 84,320円
繰上後の年間返済額 1,011,840円 1,011,840円
総返済額 30,355,200円 29,581,711円
返済方式 元利均等返済 元利均等返済
残存返済期間 20年 18年3ヵ月
将来の年間返済額 -円 -円
将来のローン残高 -円 -円

上の表のようになります。残存返済期間に注目してください。当初は、20年間残っていた返済期間が18年3ヶ月と1年9ヶ月縮まっています。毎月の返済額が84,320円ですので、1,770,720円分の効果があったことになります。実際に繰り上げ返済した額は997,231円ですので倍近い効果があったことになります。

住宅ローン 一部繰上返済シミュレーション【入力】 : 三井住友銀行

なぜ年始に繰り上げ返済するのが地味にオススメなのか

正確に言うと、「住宅ローン控除を受けている方」にとっては年始に繰り上げ返済する方が少しだけおトクなのです。

所得税の税控除の一つである住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に掛率をかけて控除されます。たとえば、住宅ローン控除が1%、年末の住宅ローン残高が2,000万円だとすると、20万円の控除が受けられる訳ですね。

年末の残高で計算される訳ですから、11月や12月に繰り上げ返済してしまうとその恩恵が少なくなります。単純計算とすると、200万円繰り上げ返済して1,800万円のローン残高にしてしまうと、控除は18万円となり控除額が2万円少なくなります。

厳密に言えば、借りている金利とローン控除の率の関係や、繰り上げ返済する額にもよります。4月にまとまったお金ができて繰り上げ返済しようと思ったのを、翌年1月まで待つなどというのは意味がないかもしれません。そういったケースでは思い立ったら即、繰り上げ返済すべきでしょう。

どちらかというと、どうせなら1月や2月にやってしまった方が気持ち的にいいということです。なのでタイトルも「地味にオススメ」とそれほど積極的ではない言葉になっているのです(笑)

グッチはこう思う
繰り上げ返済については、書きたいことがたくさんありますが、今回は年始が地味にオススメということを中心に書きました。

わたしは何が何でも繰り上げ返済をすべきだという考えではありません。事実、どちらかというと貯蓄や投資、投機、そして借金をバランスよく持っていたい派です(笑)それがいいのかどうかは本人のスタンスによるのでしょう。

いざという時のために手元資金(現金)があった方がいいという話もよく聞きますし、事実、それはある程度はあった方がいいでしょう。余裕が出たら繰り上げ返済くらいの考えが一番いいかのしれません。

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